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企業選址要注意什么問題呢?辦公室選址要注意哪些風水問題?

2019-11-12

對企業來說,給公司租賃辦公室,選址一塊合適的辦公地點是一項極具挑戰的頭疼事兒,找到合適的辦公室場所,對于每個公司來說都意義非凡。它不僅是員工的工作空間,也影響著公司的對外形象和市場運營,關系到企業的未來發展,因此企業在選擇的時候會按照自己的需求考慮多種因素。要怎么高效地租下一個辦公場所呢?



城市的可進入性

城市的可進入性可以定義為:目標消費市場的消費需求很清晰,經營的產品、服務已經形成標準化,運營體系成熟的商業企業,其良好運營所需要的目標消費市場達到相應的規模,這樣的城市視為具備可進入性的城市。

城市的可進入性無疑屬于開店選址要素中最具戰略性的要素,如果這個城市消費奢侈品的目標消費者的數量太少,也就夠支撐一個酒店里面2000平方米的精品街,而高檔百貨店出現在這個城市就一定會因為忽視可進入性戰略導致經濟損失——不能忘記企業經營中“戰略”的價值,戰略成功可以讓企業長期收益;戰略失敗,無論企業如何努力,都無法改變最終失敗的結局。所以城市的可進入性要素,需要大家謹慎關注。

位置決定市場

僅僅5年星巴克從一個無名小卒成長為一位耀眼的明星,并迅速演變為一種標榜流行時尚的符號,如此迅捷的步伐,其秘訣是什么呢?星巴克最大的特點是方便大于給味覺享受,在都市的地鐵沿線、鬧市區、寫字樓大堂、大商場或飯店的一隅,在人潮洶涌的地方,那墨綠色商標上的神秘女子總是靜靜地對你展開笑顏。它總是出現在最繁華的街道最顯眼的位置,當人們逛街逛到疲憊時,當朋友來了沒地方說話時,自然就會想到星巴克。

對于商業經營來說,最注重的無非是兩個要素——“地氣”和“人氣”?!暗貧狻敝饕磪^域內有沒有商業氛圍,同時這種商業氛圍對商戶所經營的商品合不合適;“人氣”則主要指其經營的地方有沒有客流,同時這些顧客是否有購買商品的心理動機。因此,辦公地址選得好,幾乎成功了一半。

人流依托交通

優越的區位對于企業來說固然重要,但并不意味著區位就是地段。有很多時候黃金區位與交通堵塞相互衍生,正是由于區位黃金,所以引來了更多的企業、更多的人流、更多的汽車,還有隨之而來的更多的堵車和更多的堵心。

商業需要人流,人流必須依托交通,所以無論是道路情況,還是交通設施的規模、數量,都成為商家必須關注的問題。尤其對于對人流量有很高要求的業態,比如購物中心、超市大賣場,周邊及區域的交通環境甚至成為決策的最重要因素。交通有問題,項目的可行性就存在問題。一個規模20萬平方米的購物商場,每天穩定經營需要的客流量不少于15萬人,即使項目周邊有70萬人口,但如果周邊及區域交通環境存在問題,每天只能進來7—8萬人,那么項目一定會出現經營問題。中小商家將面臨巨大虧損,甚至不得不關門。

選址要看運營成本

自2009年來,關于富士康將從深圳內遷的傳聞一直不斷,富士康為什么要內遷?一方面是跟深圳自身自身發展有關;另一方面富士康是勞動密集型產業,成本控制是企業要考慮的。事實上,富士康選址最關鍵的不是城市大小、優越地段,而在于運行成本、生產成本、勞動力成本等的高低。哪里生產成本低、運行環境好,降低企業運營的成本,就搬遷到哪里,這也是它近些年來發展比較好的原因之一。

選址要看運營成本,這是當前企業寫字樓選址所最關心的問題,離開了成本就談不到寫字樓物業的好壞,這也是企業對股東負責,對財務報表、對現金流負責的表現。值得注意的是,作為企業寫字樓選址關鍵點的辦公成本,包含許多方面,租金只是其中的一項,還包括折舊費用、運營成本、人力資本等。對于北京幾大熱點寫字樓分布區域而言,金融街寫字樓地區的平均入住成本最高,CBD寫字樓地區比金融街稍低,中關村寫字樓地區次之。除此之外,企業寫字樓選址不應只考慮物業本身的軟硬件條件,還要考慮財務關系、員工關系。

商務氛圍更有利辦公

企業選址除了對寫字樓的品質、區域、位置等指標有所要求外,還要考慮周邊環境,附近是否有同類型行業,商務氛圍是否濃厚,對員工來說,除了公司本身的業務和產品外,辦公室的位置和環境也能給大家帶來信心,濃厚的行業氣氛更有利于辦公。

很多創業的朋友都覺得在辦公室里幾張桌子幾把椅子湊合一下就行,這就像很多人住臨時的出租房一樣,總感覺是臨時的地方,環境也變得臟亂差,這樣會給員工一種不靠譜的感覺,很難留任長久。因此,建議企業盡量能夠到寫字樓里辦公,整體的感覺會更好。還有就是,不少一開始注意不到的費用,例如公司注冊地址、網羅費用的家庭用和商用存在差異等等,需要詳細了解。

辦公室選址有哪些風水?


辦公室選址風水--戶外地形:

1、公司量力而行,盡可能選擇相對繁華地段。但是不能扎堆去商業區,因為商業區成本高,停車不方便,交通容易擁擠。公司交通要便利,與主交通動脈相隔不能超過十分鐘路線??蛻羯祥T,或者出行都十分方便,可以及時進入到交通大動脈當中,而不至于擁堵。

2、公司樓型最好選擇方形,長方形,正方形都可以,盡可能不選擇怪異造型。大樓造型怪異的,容易鬧兇災,出意外事故,出人命,或者是出神經病。

3、寫字樓朝向一定要正,最佳正南正北,東西長,南北窄,能夠通透最佳。象潘石屹蓋得建外SOHO那種就忽略吧。樓跟人一樣,房子不正人也不正,人不正心也不正,賺到錢還不夠走歪門邪道的呢。

4、不選周圍最高的大樓,也不選擇最矮的大樓,要盡可能的選擇中間以上的樓型。擇中后選擇中等以上高的大樓,也預示著公司未來具備的上升空間無限。除非是國字號的大企業,煞氣重,可以占據最高的大樓。民企,或者其他公司,都不要搶占最高樓。而選擇最低的,也顯示不出實力,預示著壓力大,發展局促。

5、不選前高后低的寫字樓,也就是說,前面有高樓擋著,后面比自己還矮一截。前無出路,后無靠山,這企業做起來可就費了勁了。滿腹辛苦,一看就是個白手起家出來的。而且經營的艱澀,缺少更多的發展方向。最佳選擇是,南低,北高,東矮,西強。如果在辦公室內擺放一些開光吉祥物,不僅有利于公司的運營,對員工之間的管理也有利。



辦公室選址風水--樓內格局:

1、租住辦公室跟買房子一樣,先打聽打聽辦公室以前做什么的,對門左鄰右舍都是做什么的,或者有公司外遷。如果是之前公司倒閉了,那就要慎重的考慮,需要現場分析風水了。如果之前公司經營很不錯,發展壯大搬家了,那就相對來說,算是個理想選擇。還要注意周圍公司是不是有違法經營的,或者是不正當經營的。

2、注意公司整個大樓是否陰氣重,采光不足,有沒有意外死亡事故,兇案事故,包括跳樓自殺等事故。有的話,都要慎重考慮,可以考慮請陰陽師,或者是有德法師來看看。如果陰氣太重,說明陰靈不散,就要回避這種大樓了。

3、公司戶型是否周正,最好南北通透,利于采光和通風,更利于員工健康和精神面貌。此外,結合查看樓宇大堂和配套的安全設施是否完善和方便實用,內外顏色是否亮麗。喜木火土的一般選擇暖色調,喜金水的可以考慮冷色調。還有大樓的名字是否具備良好的寓意,對自己公司能否起到幫助作用。諧音最好規避不良寓意,或者與自己和公司經營名稱五行相刑害的名字。

4、租住的樓面樓層和辦公室的方位一定要適合自己,比如自己喜木火的,盡量選擇整層的東邊。喜金水的,可以考慮往西。通常情況下,選擇辦公室盡東不盡西,東為大,采光日照都好一些。西邊容易受到西方煞氣的影響,特別是夏天和冬天,影響更明顯些。

5、辦公區財位不能空缺,損傷,或者出現電梯井,配電室,或者其他有影響帶磁場的不利信息。辦公區財位也是公司財位,一定要處在一個相對旺相的狀態下,并且要加以提助能量。辦公室財位實際就是老板個人用神的位置。比如說,老板屬木,以戊己土為財星。如果是喜財星,喜土的話,財位在四個對角。如果是忌神是土的話,財位在東方,東北東南之間,比劫是財位。也就是說,喜用神才是財位,不是流年財位,也不是對角財位。如果自己喜用神位置上,恰好有個配電室,電梯井,那么這個辦公室基本不能選擇使用了。

辦公室選址注意事項


一、選擇一家靠譜代理

專業代理機構不僅擁有大量房源儲備,更是了解市場規則,準確了解業主方運作規律等,在面對“有謀略有戰術”的業主方談判中,可通過自身專業替客戶方爭取更多利益,實現利益最大化,規避選址風險,提高選址效率。

二、制定選址周期及精細面積測算

1.選址流程:篩選房源+看房、項目背景調查、合同談判、收房交接、空間設計、裝修、搬家

不同面積,交付狀態選址周期不同,假設選擇1000㎡毛坯辦公室,選址到入駐整個周期則在兩至三個月左右。把握好選址節奏,理清選址思路、讓整個流程更加順暢。

2.每個項目使用率不同,可測算出實際使用面積,并根據未來人員縮減數量和職能分區測算出具體需求面積(前臺區、公共區、辦公室、大中小型會議室、辦公人員數量等)。

三、房源風險排查

選址不僅要找到合適的辦公室,還要確保辦公室足夠“安全”。

租賃辦公室時要和出租方確認:1.房源有無銀行貸款抵押。2.房源是否涉訴。3.出租方是否為業主方,或出示業主委托證明。前期做好隱患排查工作,后期減少法律糾紛。

四、條款談判

和出租方進行條款談判的同時,應同步尋找備選房源,如條款與預期差距較大,為避免延誤選址周期可考慮備選房源。(房源屬于買房市場,一旦價格接近心理預期,應盡快支付定金,避免被其他意向租戶搶去)

五、合同審查

應讓專業代理人員配合公司法務同步審查合同,(法務:規避法律風險,代理:機電工程排查,規避轉租,違約風險等)

老板必知的辦公室選址風水


身為老板,建辦公室的時候一定要格外注意辦公室的風水知識,因為這關系到你事業發展的前景。下面就來為大家解析老板必知的辦公室選址風水。

1、選在高處

老板作為一家公司之主應該講辦公室安排在高處“一覽眾山”的地方。為了顯示老板本人位高權重,并且能夠更好的掌握整個公司的運營情況,選擇高處的位置是再好不過的。高處,代表著權威,權利的頂峰。老板將辦公室置于此就像一個軍隊的指揮官一樣,不怒自威,下達命令。

2、前面視野開闊

老板的視野開闊了才有可能帶領整個公司走向整個世界發展的前面。在對老板辦公室選址時,應當避免其面朝的地方有高大建筑的阻擋,應該選在一個視野比較開闊的地方。這是因為如果面前有阻礙物,不但會影響老板辦公的心情,還會阻礙整個公司發展的運勢,使公司運營停滯不前。

3、選在西北方

從風水學的角度來說西北方具有帝王之相。將老板的辦公室安排在西北方,能夠使老板成為整個公司的中心,有利于聚攏人心,更好的管理公司。此外,西北方位于乾卦,將公司最有權力的人安排在此處可能會得到貴人相助,從而很快克服困難。

13年老板8次選址 前輩告訴你如何挑選合適的辦公室


在過去十三年里,我有過八個不同的辦公室。我的公司就像是軍隊里的新兵,每一兩年就要換個地方。通常我們是因為公司擴張而搬家,每一次我都努力讓我們的物理工作環境能夠有一點改善。

下面是我在挑選合適的辦公室方面的六大經驗:

1. 遵從“175法則”。

很多商業房地產規劃師都按照每個人175到250平方英尺使用面積的標準做預算。作為一家創業公司,你應該能夠做的更好,保證你的每個員工占用的平均面積不超過175平方英尺。

2.有好的午餐可供選擇。

午餐是你的員工在工作日里離開辦公室的唯一時刻,所以確保你的辦公室附近有足夠多的很棒而且又不貴的地方,能夠讓你的員工共進午餐。我找的絕大部分辦公室都在多倫多的圣勞倫斯市場附近,那里有超過一百位屠夫、面包師、水果攤,其中絕大部分都提供午餐。每到中午,我就會找三四個同事一起去那里,大家可以吃幾片披薩、黑麥熏牛肉或者大沙拉——只要花不到5元。這非常好,辦公室附近有物美價廉的午餐可供選擇會讓人們工作得更愉快。

3.通風必須良好。

我第一間真正的辦公室是一個五十平方英尺的小格子間,我和一名員工共同使用那間辦公室。那間辦公室沒有窗戶也沒有通風口,辦公室只有一個門,這扇門必須全天候開著以免窒息。從那以后,我挑選辦公室的時候總是非常執著地要保證辦公室里有質量比較好的空氣,通風條件要好。我總是努力去找那些能夠真正打開窗戶的老房子,如果做不到的話,就選有現代通風系統的辦公室。那些最炫最便宜的辦公室如果讓我的員工感到疲憊而不舒服的話,那么就完全不值得。



4.上下班通勤時間的長短會極大地影響員工的滿意度。

對于員工來說,工作是否讓他們感到愉快很大程度上取決于他們通勤的難易程度。如果你的公司里絕大部分的員工都開車上下班,那么你應該考慮他們在哪里停車。一個又大又好的停車場,不用爭搶車位會讓員工處在一種非常良好的心態之中。我在最近的兩個辦公室里安裝了淋浴設備,方便那些希望騎車上下班的員工(我自己就是其中一員!),而且我挑選的辦公室一定距離最近的地鐵站不超過步行7分鐘的距離。

5.不要簽署長期租約

這是房東的問題。我確定這個規則是有例外的,但是我的經驗是在房東把房子租給你之后,他們就會躲著你而不是再討好你。有一次,我們租了整層寫字樓,那棟樓的電梯在夏天里壞掉了,然后空調也壞掉了。整整一個月房東都沒有來過一個電話,可是我們每個月要付2萬美元的租金。

不要簽長期租約,只要有可能就嘗試著一個月一個月地租房子。你可以靈活地按照需要擴張或者收縮,這樣你就不會被房東挾持。

6.你無論做什么,都不要買寫字樓。

當你計算自己扔出去多少租金的時候,自己購買寫字樓或者小型辦公樓會顯得非常有誘惑力,但是從我的經驗來看,購買并管理建筑物完全是另一門生意——一家房地產管理公司能夠收費做好這件事。從頭開展一門生意是非常困難的,特別是在你的時間和金錢都投向了其他的事情的時候更是如此。而且,很多時候你并不知道你需要多大的空間。買太大的面積你會花冤枉錢,而買的地方太小又會限制你未來的發展。

一直等到你的公司發展成熟到了某個點,你對于公司的規模感到很滿意了;這個時候你才可以考慮買寫字樓作為一項投資——而不是一項商業策略。

企業選址的六個因素是什么


一個好的企業在注冊的時候就開始占有一定的優勢,從選址上就有非常多的講究,很多人注冊公司為了圖管理者的方便,結果導致企業經營舉步維艱,這很大程度上都是因為選址的問題導致,那么企業選址的六個因素是什么呢?

企業選址非常重要要考慮的因素有很多,其中就包括以下六點。

1、企業要選在和自己產品原料供應方較近的地方。因為這樣能節省運輸費用,降低成本開支。

2、選擇企業產品消費市場集中的地方,消費市場集中就會讓企業產品易銷售。

3、選擇便于運輸的交通樞紐地,交通運輸對于企業來說非常重要,如果交通不便,很有可能延誤出貨時間,還會導致成本的上升。

4、企業可以選擇能源充足的地方,企業如果是使用電量很大的企業,那么在能源豐富的地區,電費的價格就相對少很多。

5、選擇勞動資源豐富地區,勞動力是企業必須的生產關系,如果沒有廉價的勞動力,企業成本上升,甚至出現招不到工的情況發生。

6、企業可以選擇有優惠政策的園區,很多地區都有優惠政策,主要是為了扶持企業更好的發展,在稅收上給予了一定的退稅和減稅的政策,企業在這種地方經營,稅負減輕不少。

企業選址的六個因素包括看準園區優惠政策,勞動資源豐富的地區,能源資源豐富的地區,運輸便利的地區,有一定市場需求的地區,以及和原料供應方較近的地方 。滿足這些因素,能讓企業的成本降低,帶來很多的好處。

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