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大企業、連鎖企業如何選址?企業選址有什么技巧

2019-11-14

企業選址有技巧:交通是關鍵!


在時間和金錢等同的今天,交通的便利程度已成為企業最關心的因素之一。

據調查,跨國公司在總部選址上普遍關注三類便利:交通的便利、信息獲取的便利、重要相關人員接觸的便利,其中交通便利位居首位。



拓寬企業信息渠道

便捷的交通體系對企業商務運作有著重要作用。便利高效的交通能將整個城市的人流、物流、信息引來并迅速聚集,從而構筑一個有效的商務圈,為企業帶來更多商務資源,拓寬企業信息渠道,助力企業商務價值飆升。

助益商務合作往來

對企業而言,成熟的交通是保持與外界溝通的必要條件,能有效降低企業出行的時間成本,提高商務效率,從而讓客戶往來更加自由便捷。試想,出門談合作卻堵車遲到,客戶來訪卻找不到公司,怎能不遺憾?

高效出行先人一步

交通擁堵是上班族一直解不開的難題。研究表明,辦公場所如果有地鐵接駁,就意味著員工擁有快速準點的交通保障,員工選擇在該企業上班的意愿會提升12%。

省府CBD,長株潭核心

總的來說,區位與交通是企業選址的重要因素。因此,選擇什么樣的區位交通,直接關系到企業的業務往來與業績增減。所以,成熟高效的交通體系是高新企業成長鏈條和引擎。

大型企業是如何選址的?


中國有句古話,叫做“橘生淮南則為橘,橘生淮北則為枳”,意思就是同樣的果樹,由于地理位置的差異,結出了不同口味的果實。其實,無論是種樹也好,做企業也罷,“淮南為橘,淮北為枳”的情況都是層出不窮,普遍存在的。

由此觀之,地段的選擇對于企業來說十分重要。今天我們就以大型企業為線頭,捋一捋它們關于地段選擇的思路,給大家梳理出它們的選址指南。

大型企業的特點

既然想要給大型企業選址,那首先得清楚大型企業的運作特點。對比中小型企業,大型企業在員工上是顯著增多的,是中小型企業員工人數的數倍乃至數十倍,動輒就以“千”“萬”做單位。例如2018年亞馬遜的全球員工總數達到了54萬,沃爾瑪員工數則達到了230萬,國內的大型企業如華為公司目前有員工17萬,阿里有11萬。如此眾多的員工,是大型企業有別于中小企業的一個重要標志,在選址的時候不能不納入考慮的范圍。當然如此規模的員工也不可能都聚集在一處,但即使將他們拆成幾十上百個單元,依舊是不小的數目,要找到適合它們的地方可不容易。

此外,大型企業還有訂單多,成交額度大的特點。大型企業的經濟運行十分復雜,牽扯到現金,存款,貸款,墊付,股票,債券,理財產品,投資等,經營狀況也是千變萬化,甚至在某些特殊的經營階段還有可能處于虧損或者負債狀態,這主要是由此它們項目運行所需的資金數目很大。而對于那些經營狀況比較好的公司,訂單能排到了幾年之后,自然與銀行的業務來往十分密切,選址的時候這些交易的存款貸款的便利性,不可忽視。

由此可見,大型企業的選址可真不是件輕松容易的事情。那它的選址究竟有何秘訣呢?

地段選擇的訣竅

大型企業地段的選址首重黃金地段和核心商務區,這一點與中小企業截然不同—大多數的中小企業選址考慮的是如何降低成本和開銷,它們會盡量避免在高級寫字樓等處租用辦公室,以減少財政支出??纱笮推髽I就不能如此了,地段關乎其品牌的影響力,說直白點就是企業的“面子”,這面子對于大型企業來講特別重要,不僅能吸引到客戶,還能“含蓄”的展示自己的底蘊和經濟實力,給顧客以安全感。其次核心地段本就有許多的潛在客戶,只要企業在此扎根并好好經營,將來會是一筆不菲的回報。因此,大型企業絕不可為圖便宜而選擇“窮鄉僻壤”,這是劃不來的,應該盡可能的選擇核心地段和重點產業園區,并與那里的原有企業建立良好關系,才能事半功倍。

當然除了地段要好,根據大型企業的特點,在選址上還要做到“能容人,能拿錢”,也就是要求所選擇的地段能容納大規模員工辦公,交通,餐飲,使他們的生活和工作條件有保障,同時周圍的金融活力要強,要有眾多的大銀行?!叭粝肫髽I做的好,常跑銀行少不了”,這是大型企業的生存法則,而在銀行眾多的地段,企業辦理存款貸款等業務的時候就方便多了,有了銀行這個大型企業的“維穩部門”,就能解決好了企業的資金問題,那風險自然就小得多了。所以聰明的大型企業,往往會與銀行比鄰而居,并建立良好關系。

除了上述的那些要求之外,企業的選址最不能忽略的,就是“戰略戰術”四字,具體來說就是政府戰略和公司戰術。

眾所周知,企業的發展決不是守株待兔,坐等時代紅利,而是要主動出擊,研究政府的決策和規劃。為何如此?政府的決策對企業重要嗎?當然,有時候甚至是致命的。舉個簡單例子:是要將企業的駐地選在眼下繁華的地段呢?還是選在未來大有可為的地段呢?現在沸反盈天的行業中心,若干年后還會是發展的重心嗎?又會不會出現出現一個新的產業園區,來淘汰和取代原有的行業集群區域呢?這些都取決于政府。所以,大型企業選址不能盲目從眾,有的時候不是熱鬧的地方就是好地段,不是企業多的地方就適合,要根據國家的政策來調整。至于企業戰術,則主要是看企業的各項資源,原材料,業務,配套設施等是否存在漏洞和短板,能否通過選址來達到調節和優化,這就是管理者應該考慮的問題了。

經典案例分析

說了這么多,我們用兩則案例來實戰一下。

第一個案例是京東的新總部大樓。它位于北京亦莊經濟技術開發區,面積達到了28萬平方米,在2015年8月被正式使用,名噪一時。作為國內一流的電商企業,京東的這座總部大樓選在亦莊有何玄妙之處呢?

首先亦莊經濟技術開發區是北京市唯一一個同時享受國家級經濟技術開發區和國家高新技術產業園區雙重優惠政策的開發區,在這里辦企業享受的政策優惠可不是在其他地方能夠比擬的,這也符合我們上述所講的選址要跟隨政府戰略的原則。但也有許多人感到疑惑—在偏僻的五環建總部,是否符合大型企業選址首重繁華地段的規則,是否會在業內失了面子?其實這完全不用考慮,入駐亦莊經濟技術開發區,表面上看是失了面子,實際上是留了底子。

比起寸土寸金的市區,在這里修建完全屬于自己的辦公大樓,在財政上不知道節約了多少成本,省下的這些錢又足以支撐許多的業務,這實在是一步以退為進的好棋。另外,雖然地處偏僻,但劉強東為員工修建了食堂,健身房等公共設施,員工的生活品質也并沒有因為地理位置的原因而降低,相反這里的房價還很便宜,2000多塊就能租到不錯的一居室套間,這也得到了很多入駐在此的老員工的支持和擁護,因此“丟面兒”一說完全不存在。退一步講,京東已是國內知名企業,也不必靠地段標榜自己了,倘若再為地段所累那才是得不償失。

說完了京東的總部,也就不得不說一說阿里巴巴的。根據目前的消息,阿里北京新總部的地址定在了北京朝陽區電子城北區,來廣營北側,規劃五路西側,總投資69億,預計2024年正式使用。那么馬云的葫蘆里又賣的什么藥呢?

首先第一個原因是新建的總部離現在的綠地中心不遠,僅隔著三四公里路程,這樣以后員工搬遷的時候不會太麻煩,在一定程度上能夠避免員工的流失。要知道,京東之前從中關村搬到新總部,員工可離職了不少,業務也受到了很大的影響。有了前車之鑒,馬云自然要采取就近原則。

其次,阿里也是走的政府政策路線。電子城北擴地區的用地,朝陽區政府有很大的掌控權,且政策規定并不出售,而是給企業30—50年的使用權力,這樣一來,阿里可以將價格壓低,再加上阿里入駐帶來的海量稅收,政府給的政策想必是更加的寬松和實惠,這樣一來,辦公成本就大大減少了。此外,來廣營周邊有新設立的國際學校,而國際人才公寓也拉開了帷幕,這些對于人才的招募和培養都極其重要。由此可見,阿里入駐這里對于各方來講,都是百益而無一害的。

給企業家的寄語

雖然京東和阿里的選址目前來看都是各有千秋,且相對來講是比較成功的。但總的來說,大型企業的選址并不是一件輕松容易的事情,外資商超如卜蜂蓮花,樂購超市等大型企業選址的失敗已經充分的證明了這一點。選址有輸有贏,且七分靠打拼,三分天注定,所以企業家在選址的時候一定要慎之又慎,充分研究政府的相關政策和規劃,以便達到自身短期乃至長期最大的利益,且在選址的時候,要全面而綜合,具體且細節,眼下及未來的考量,“不謀全局者,不足謀一域”說的就是這個道理。

其實,任何一家企業的選址實際上都是一場博弈,把各種不可控因素降到最低,盡可能的保證選址最優化就是它的過程。這其中,考察調研,設計方案,深入規劃等活動并不亞于一場豪賭,企業家能做的,就是做好過程,靜待結果,如此而已。



連鎖企業如何選址?


企業經營的本質 以客戶為中心,進行產品經營能力或客戶服務能力的持續提升。

連鎖不是一種商業模式 連鎖不是一種營銷渠道 連鎖是一種組織形式 一種成為領袖的組織形式

那么,對于連鎖企業,如何讓選址更科學,憑借打分進行量化成功選址的因素。

連鎖商業模式創新的本質 就是如何更加以客戶為中心 從"貨"的投入,轉向"人"的投入

一、選址體系如何規劃?

(1)選址的原則

舉個例子:

首先我們要思考的是,以哪些城市群為核心,是一線城市還是,二線、三線?然后劃分地級城市還是縣級城市,以及符合自身企業的選址原則。

店址基本確定后,通過具體的評估來檢驗選址的正確性,首先是要確定評估項目,其次是進行定量化評估,最后做出相關分析并選定店址,這是一系列的標準化流程。評估項目視廠商發展戰略而不定期,但應主要包括店面結構、交通狀況、競爭環境、顧客流量、店面成本、發展趨勢等六大要點。

店面結構需要從兩方面評估:地理位置和競爭角度。

從地理位置評估一個店址,應該看它從地理位置出發,屬于商業中心型、準商業中心型、郊外型和居民小區型四類中的哪一類。再根據連鎖店本身的性質來評估店址的優劣。

交通條件也是影響專賣店選擇開設地點的一個重要因素,它決定了企業經營的順利開展和顧客購買行為的順利實現

從企業經營的角度來看,對交通條件的評估主要有以下兩個方面:其一,在開設地點或附近,是否有足夠的停車場所可以利用。家具專賣店必須有汽車停車場,因為家具購買屬于大宗購物,需要裝車運輸。其二,商品運至家具連鎖店是否容易。這就要考慮可供專賣店利用的運輸動脈能適應貨運量的要求并便于裝卸,否則當運貨費用明顯上升的情況下,會直接影響到經濟效益的發揮。

為方便顧客購買,促進購買行為的順利實現,設在邊沿區商業中心的專賣店要分析與車站的距離和方向。一般距離越近,客流越多,購買越方便。開設地點還要考慮客流來去方向而定,如選在面向車站的位置,以下車的客流為主;選在鄰近市內公共車站的位置,則以上車的客流為主。

設在市內公共汽車站附近的家具專賣店,要分析公共車站的性質,是中途站還是始終站,是主要停車站還是一般停車站。一般來說,主要停車站客流量大,家具連鎖店可以吸引的潛在顧客較多。中途站與始終站的客流量無統一規律,有的中途站多于始終站,有的始終站多于中途站。

同時,要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件。如單行線街道,禁止車輛通行街道,與人行橫道距離較遠,都會造成客流量在一定程度上的減少。

競爭環境

商店周圍的競爭情況對零售經營的成敗產生巨大影響,因此對商店開設地點的選擇時必須要分析競爭對手。

一般來說,在開設地點附近如果競爭對手眾多,商店經營獨具特色,將會吸引大量的客流,促進銷售增長,增強店譽,否則與競爭對手相鄰而設,將難似獲得發展。

當然,作為家具零售店鋪的地點還是盡量選擇在商店相對集中且有發展前景的地方,這對經營選購性商品的商店尤其如此。

另外,當店址周圍的商店類型協調并存,形成相關商店群,往往對經營產生積極影響,如經營相互補充類商品的商店相鄰而設,在方便顧客的基礎上,擴大了各自的銷售。

顧客流量

客流量是店面選址正確與否的重要依據之一,客流量的分析必須有詳盡的數字報告,在進行客流量分析時,不但要分析其每小時或者半小時的人流量進行分析,而且要區分這些客流的有效性進行分析。

特別是作為抽樣調查,有時會因季節、交通、工作日與休息日、周邊發展進程等因素的影響,會對數據的準確性有較大的影響,在評估顧客流量的時候,要結合這些因素進行比較全面的考慮,以保證數據的準確性和有效性。

店面成本

店面成本包括很多方面,具體而言主要需要考慮建筑物的新舊程序與裝修成本,房地產價格與利用方式、利用期限,搬遷補償費,水電增容費,有無城建規劃限制等幾個方面。

有無城建規劃限制指有無良好的水電、下水道、暖氣等條件;是否位于規劃紅線之外;有無綠地限制;能否加蓋臨時建筑等。

房地產價格與利用方式、利用期限這是所有項目中最重要的一項。利用方式大致有四種:一是租房;二是買房;三是買房地產;四是買地蓋房;此外,還可能通過聯營、合作搞房地產、兼并等方式進行。

因此,是否要擁有產權這一問題就變得非常突出。擁有產權,一次性投入大,但不會受租用期限和房地產漲價的限制,不用擔心契約到期后不能續簽造成的停業或遷址,而且還可享受房地產增值帶來的利益,提高消化費用上升的能力和銀行貸款能力。

房地產價格對銷售價格、投資回收期影響直接,而付款方式也會對實際價格產生影響,這些因素均應作具體的定量測算。

(2)拓展的戰略

根據不同發展階段和規模進行劃分。一般建議分為四個階段:

二、店址評估模型

為了更科學的指導門店的選址,可以引入數學模型,因為店址評估體系,可以按照城市、商圈、門店的層次去逐級進行階段性評估。

具體的推導如下:

第一步:計算城市評估得分

依據查詢及調研的數據,對《城市評估標準表》進行打分計算,得到城市評估得分C

如果得分<70分,則此城市調研終止;

如果得分>70分,則繼續完成商圈和門店評估。

第二步:計算商圈和門店評估得分

依次完成商圈、門店的評估,對《商圈評估標準表》和《門店評估標準表》進行打分計算,得到商圈和門店評估分數為B和C

第三步:計算目標門店得分

填寫《店址綜合評估表》,計算目標門店的得分= 0.6B+0.4C

也就是,我們可以根據數學公式進行計算,更科學更精準選址。

那具體如何去量化城市評估和商圈以及門店評估的影響因素呢?

三、量化城市評估的因素

首先我們看一下城市評估的流程,讓我們更清楚,誰負責,誰審核:

備注:“Y”表示審核、審批通過;“N”表示審核、審批沒有通過

主要分清四點:步驟、步驟操作規范、負責人、需要的工具表單有哪些?

第一步:選出下一步要拓展的城市群(詳細步驟如下)

選定意向拓展城市群

意向城市群基本資料收與評估

意向城市群評估報告

第二步:選定拓展的城市(一個或者多個城市)

拓展城市群地級城市基本資料搜集與評估

意向城市選擇報告

第三步:對選定的城市進行具體的調研

選定城市詳細調研

拓展城市評估報告

其中的城市評估操作規范這里就不一一詳細講述了。

包括了:城市基本資料調研、城市的選擇標準、城市詳細的資料調研、城市競爭對手分析、城市消費者分析...

以及所需要的工具表單包括:《城市基本資料表》、《拓展城市群地級城市基本資料表》、《城市詳細資料調研表》

四、如何量化商圈評估?

以下為商圈評估的流程表:

商圈分析對新開門店的地址選擇具有非常重要的指導意義。

商圈分析就是經營者對商圈構成的情況、特點、范圍以及影響商圈規模變化的因素進行實地調查和分析,為選擇門店地址、制定和調整經營方向與策略提供依據。

門店選址是影響門店發展的最直接因素,而商圈的基本環境、顧客狀況、競爭狀況,更是門店選址的首要因素。

商圈的分析評估主要從以下三個方面進行:

(1)商圈環境調研

例如商圈類型有商業區、辦公區、住宅區、混合區、待開發區等,同時調研商圈的租金、交通情況人流情況

(2)商圈內人口狀況調研

(3)商圈競爭環境調研

那商圈評估需要的工具表單一般有:《競爭企業店面調查表》、《商圈調研資料表》、《商圈人員流動抽樣表》

五、如何量化門店評估?

我們簡單地分為兩種門店評估,一種是直營店,一種是加盟店。以下為直營門店的選址流程:

第1步,目標門店的確定

在通過評估的商圈內,尋找目標店面,作為直營門店

第2步,門店調研計劃

針對目標門店,制定門店調研計劃,主要內容包含門店調研人員安排及所用時間

第3步,門店外部環境調研與內部環境調研

依據門店調研計劃開展門店調研活動,主要包含門店內部情況和門店外部環境的調研。

第4步,門店評估報告

事業拓展部人員依據門店調研資料和門店評估標準表對門店進行評分,編寫《門店評估報告》

第5步,事業拓展部總監審核

事業拓展部總監/經理對《門店評估報告》進行審核。

審核不通過則資料歸檔到事業拓展部,審核通過則提交總經理審批同時資料歸檔到事業拓展部。

第6步,總經理審核

總經理對事業拓展部提交的《門店評估報告》進行審批。

審批不通過重新進行門店評估或另外尋找目標門店;審批通過則進入到與門店業主的門店談判。

第7步,門店租賃談判

事業拓展部人員與門店業主就門店租賃進行談判。

談判不成功需要重新尋找目標門店;

談判成功則與業主簽訂租賃合同

第8步,門店租賃簽約

與業主簽訂門店租賃合同

第9步,《直營建店流程》

門店租賃成功后,進入直營店建店流程,為了讓大家更好了解,做成了表格形式:

加盟商的選址流程,也是同理的,這里我就不一一贅述了,附上加盟門店的流程圖給大家作為參考:

那門店評估的操作規范有哪些呢?

一般門店的標準,由門店所在的商圈、交通是否便利、門店的面積、門店位置、是否有停車位、租金情況如何等因素組成

門店的調研的操作規范以及門店租賃的注意事項等等。

那門店的評估所需要的工具有哪些?

第一,《門店外部環境調研表》

第二,《門店內部結構調研表》

第三,《門店租賃談判記錄表》

六、店址評估執行流程的規范

就像工廠的流水線一樣,有了流程,那必須要有操作規范,所以才說連鎖經營是機械化大生產在商業上的創新與應用。

不同階段的操作規范,城市評估的主要操作有什么?責任人是誰?要準備什么表單和工具?所需要的時間多長?

連鎖就要復制 復制就要形成標準 標準包括建立標準、輸出標準、執行標準 。

同樣的,商圈評估、門店評估的操作規范和注意的節點也要梳理出來,形成標準化。

標準化 ="流程 +規范 +表單"

請看圖:

現在大概把思路給大家理清了,我們再回顧一下總體思路:

我企業選址的原則有哪些?——選址原則

我企業拓展戰略和打法如何去規劃?——拓展戰略

有沒有一個選址的數學模型,去指導整個目標門店的評估?——店址評估模型

城市評估、商圈評估、門店評估具體的流程與操作規范是如何設計的?——城市、商圈、門店的評估與操作流程

即:

選址體系的規劃

店址評估模型

城市評估

商圈評估

門店評估

當然由于太多一些細節的操作,小編就不重復講述了,有興趣的伙伴請聯系小編領取《店址評估手冊模板》。

最后,不知道大家與沒有發現?

要向梳理整個標準化流程出來,根據連鎖標準化的三要素:

流程

規范

表單

這三個要素,基本是構成表單的基本邏輯了,以及如何用六步去編寫手冊,后續為大家講解。



企業選址為什么要入駐產業園求發展?


隨著國家“大眾創業,萬眾創新”發展政策的大力倡導,發展產業經濟,推動產業轉型升級,已經成為重中之重。一大波的創新型產業園,帶著企業孵化、資源共享、金融服務、人才協作等方面的園區辦公優勢。創新的產業園不斷挑戰著傳統辦公、生產市場。

企業選址算是跨越到一個新臺階,但某些問題無法破解困局,可能就停滯不前甚至岌岌可危。選址是一項“大工程”,作為一個長遠眼光的企業如何選擇合適的產業園?

借力行業巨頭的“磁石效應”

遍觀如今的有影響力的產業不難發現,“行業巨頭”對發展產業標桿而言,具有非常顯著的“磁石效應”。以美國西雅圖為例,自從1976年微軟誕生,西雅圖的世界名企名單便開始不斷變長。如今,在西雅圖入駐辦公的行業巨頭已有微軟、亞馬遜、google、eBay、Twitter等數一數二的行業巨頭。其不僅帶來更多企業和高科技人才的駐扎還,促進城市的發展。由此可見,在新晉企業的辦公選址上,“跟定大佬”便成了一道快速融入“圈子”的捷徑。

快速融入專業“圈子”

以產業為依托、園區為載體的辦公產業園,相比傳統寫字樓辦公,在企業孵化、資源共享、金融服務和人才協作等方面擁有獨特的優勢且正在全面迭代升級中。

資源豐富,平臺共享

產業園最大的優勢就是資源共享,能讓資源得到充足利用。其中包括資金資源、客戶資源、生產技術資源、信息資源、對企業上市需求的資源以及孵化、共享、金融、人才等,這些資源在傳統的寫字樓及廠房等辦公場所是沒有辦法滿足的。

產業園區=朋友圈

與傳統寫字樓高密度人口聚集所產生的鋼筋水泥氣息不一樣,在環保的大環境下,入駐化工園區成為很多化工企業的最佳選擇.產業園區以生態化辦公環境為目標,打造獨具特色的科技產業的低密度建筑群落。

配套豐富,附加值UP

隨著企業生產、土地用地及人才成本的提高,進一步加重了企業的運營壓力;而產業園的相關配套則是根據園區的專業定位,針對并滿足相關產業的需求。

協作發展,降低成本

產業園通過有效資源整合,簡化操作流程,縮短產業鏈條的中間環節,降低運營成本,從而給園區內的各個企業提供巨大的便利與優惠。為企業入駐、辦公、運營過程提供全方位支持,是促進企業之間相互結合、協同發展的一種全新的工作模式,同時行業聚集形成的行業氛圍,提高園內辦公人員積極性和凝聚力。

政府扶持,基金孵化

政府對產業園給予一定的財政、稅收、補貼等資金上的扶持,使之充分發揮應有的優勢作用。同時,每個產業園區都配套有產業基金,入駐企業也更容易獲得產業基金,幫助企業發展壯大,這是傳統寫字樓無法比擬的。

產業園為了促進自身核心競爭力,完善區域服務功能,都會打造和提供全方位服務平臺,針對企業的幫扶機制也很健全。

海淀區-中關村
1071元/人·月起
查看詳情
朝陽區-大望路
3250元/人·月起
查看詳情
朝陽區-三元橋
800元/人·月起
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海淀區-萬壽路/公主墳
180元/㎡·月起
查看詳情
豐臺區-麗澤商務區
560元/㎡·月起
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東城區-安定門/雍和宮
1000元/人·月起
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